Pourquoi les déclarations du vendeur sont essentielles pour un investisseur
Acheter un plex à Lévis, c'est acquérir un actif qui doit générer des revenus fiables sur le long terme. Avant même de rédiger une offre, vous avez accès à un document clé : le formulaire de déclarations du vendeur. Ce formulaire, encadré par l'OACIQ, sert à recueillir les renseignements pertinents sur l'immeuble, à révéler certains facteurs défavorables et à réduire les risques de découverte tardive d'éléments importants. En d'autres mots, c'est votre première fenêtre sur l'état réel de la propriété, bien avant l'inspection.
Pour un investisseur, chaque zone grise dans ce formulaire peut représenter une dépense imprévue ou un litige futur. Savoir le lire attentivement, c'est l'une des compétences les plus utiles que vous puissiez développer.
Le formulaire DV ou DVD : lequel s'applique à votre plex?
Il existe deux versions du formulaire selon la nature de l'immeuble. Le formulaire DV (Déclarations du vendeur sur l'immeuble) est obligatoire depuis juillet 2012 pour la vente, par une personne physique, de tout immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, incluant un immeuble détenu en copropriété par indivision. Si vous achetez une copropriété divise, c'est le formulaire DVD qui s'applique.
Pour un vendeur personne morale (une société, par exemple), le formulaire est fortement recommandé sans être obligatoire dans tous les cas. Dans le cas d'une succession, il demeure toujours obligatoire. Si vous constatez qu'aucun formulaire n'accompagne la fiche descriptive d'un plex mis en vente, c'est une question à poser immédiatement à votre courtier immobilier.
À noter : si le vendeur refuse de remplir et de signer le formulaire, le courtier ne peut pas conclure de contrat de courtage avec lui. L'absence de ce document dans un dossier est donc un signal d'alerte sérieux.
Ce que le formulaire révèle, et ce qu'il ne garantit pas
Le formulaire couvre une large gamme de sujets : l'état de la toiture, des fondations, du système de chauffage, de la plomberie, de l'électricité, la présence d'humidité ou de moisissures, les travaux réalisés, les sinistres passés, les droits de passage et bien d'autres éléments. Pour un plex, portez une attention particulière aux sections concernant chaque logement individuellement : les problèmes peuvent varier d'un appartement à l'autre.
Cependant, il y a une limite importante à comprendre : le vendeur répond au meilleur de sa connaissance, et le formulaire n'exige pas qu'il déclare ce qu'il ne connaît pas. Autrement dit, une réponse « non » ne signifie pas nécessairement qu'il n'y a aucun problème, cela signifie que le vendeur n'en avait pas connaissance au moment de remplir le formulaire. C'est précisément pourquoi l'inspection professionnelle reste indispensable, même lorsque les déclarations semblent irréprochables.
Comment croiser les déclarations avec les documents justificatifs
Lire le formulaire, c'est bien. Le croiser avec les pièces justificatoires, c'est encore mieux. Le courtier immobilier a l'obligation de questionner le vendeur lorsque ses réponses sont vagues, incomplètes ou contradictoires, et d'obtenir les documents qui appuient les déclarations. Les rapports d'inspection ou d'expertise antérieurs, les factures, les permis, les plans et les documents de conformité peuvent tous servir à cette vérification.
En tant qu'acheteur, voici les documents à demander systématiquement pour un plex :
- Permis de construction et de rénovation : confirment que les travaux ont été réalisés légalement.
- Factures des entrepreneurs : permettent d'évaluer la qualité et l'étendue des travaux déclarés.
- Rapports d'inspection antérieurs : révèlent ce qui était connu avant la mise en vente.
- Relevés de chauffage et d'électricité : valident les informations sur les systèmes et les coûts d'exploitation.
- Baux en vigueur : indispensables pour connaître les conditions locatives actuelles.
Si une déclaration ne peut pas être appuyée par un document, demandez une explication claire. Une réponse évasive mérite toujours un suivi.
Repérer les zones grises lors de la visite
La visite physique du plex est le prolongement naturel de la lecture du formulaire. Certains indices visibles peuvent confirmer ou contredire ce qui est déclaré. Observez notamment :
- Le drainage du terrain et l'état des fondations visibles de l'extérieur.
- L'état du toit et des gouttières, qui peuvent trahir un entretien négligé.
- Les fenêtres : condensation entre les vitres, calfeutrage déficient ou cadres déformés.
- Les signes d'humidité dans les sous-sols, les salles de bain et autour des fenêtres.
- L'état apparent des installations électriques et de plomberie.
- Le niveau de bruit à différents moments de la journée, surtout entre les logements.
Si vous constatez quelque chose qui ne correspond pas aux déclarations, signalez-le à votre courtier immobilier avant de faire une offre. Lorsqu'un nouvel élément est découvert, le formulaire doit être mis à jour et les acheteurs concernés doivent être informés, c'est une obligation qui protège vos intérêts.
Pour explorer les plex disponibles dans la région, vous pouvez consulter les propriétés à vendre présentées par l'Équipe Legault.
Quoi faire si une déclaration s'avère inexacte après la transaction
Même avec toutes les précautions du monde, il arrive qu'un problème surgisse après la conclusion de la vente. Si vous découvrez qu'une déclaration était inexacte ou incomplète, la première étape est de documenter soigneusement le problème : photos datées, rapports d'experts, factures de réparation. Ces éléments seront essentiels si vous souhaitez faire valoir vos droits.
Les recours possibles dépendent de la nature du problème, du moment de la découverte et des circonstances entourant la déclaration. Un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier est le professionnel le mieux placé pour vous conseiller sur les options disponibles dans votre situation précise. N'attendez pas : certains délais s'appliquent et il vaut mieux agir rapidement.
Si vous souhaitez être accompagné dès le départ pour éviter ces situations, découvrez comment l'Équipe Legault accompagne les acheteurs investisseurs à Lévis.
L'essentiel à retenir avant de faire votre offre
Les déclarations du vendeur sont un outil précieux, mais elles ne remplacent ni l'inspection professionnelle, ni la vérification des documents justificatifs, ni une visite attentive des lieux. Lisez chaque section du formulaire avec soin, posez des questions sur tout ce qui vous semble vague, demandez les pièces à l'appui et faites confiance à votre courtier immobilier pour vous aider à décoder les zones grises. Une préparation rigoureuse avant l'offre, c'est la meilleure façon de protéger votre investissement à long terme.
Vous avez des questions sur les déclarations du vendeur ou vous souhaitez analyser le dossier d'un plex avant de faire une offre? Contactez l'Équipe Legault, votre courtier immobilier à Lévis : une lecture attentive du formulaire et des bons réflexes dès le départ, c'est ce qui fait toute la différence pour protéger votre investissement.
Foire aux questions
Que faire si le formulaire de déclarations du vendeur est absent du dossier d'un plex qui m'intéresse?
L'absence du formulaire est un signal d'alerte sérieux. Signalez-le immédiatement à votre courtier immobilier, qui pourra en demander la raison au vendeur ou à son représentant. Si le vendeur refuse de remplir et de signer le formulaire, le courtier ne peut pas conclure de contrat de courtage avec lui.
Quels documents justificatifs demander en priorité pour vérifier les déclarations d'un plex?
Concentrez-vous d'abord sur les permis de construction et de rénovation, les factures des entrepreneurs, les rapports d'inspection antérieurs, les relevés de chauffage et d'électricité, ainsi que les baux en vigueur. Chacun de ces documents vous permet de croiser ce que le vendeur a déclaré avec des preuves concrètes. Si une déclaration ne peut pas être appuyée par un document, demandez une explication claire avant d'aller plus loin.
Une réponse « non » dans le formulaire signifie-t-elle qu'il n'y a vraiment aucun problème?
Pas nécessairement. Le vendeur répond au meilleur de sa connaissance, et le formulaire n'exige pas qu'il déclare ce qu'il ne connaît pas. Une réponse négative reflète donc ce que le vendeur savait au moment de remplir le formulaire, et non l'état objectif de la propriété. C'est pourquoi une inspection professionnelle reste indispensable, même lorsque les déclarations paraissent irréprochables.
Quoi observer lors de la visite d'un plex pour compléter la lecture du formulaire?
Portez attention au drainage du terrain et à l'état visible des fondations, à la toiture et aux gouttières, aux fenêtres (condensation, calfeutrage, cadres déformés), aux signes d'humidité dans les sous-sols et salles de bain, à l'état apparent de l'électricité et de la plomberie, ainsi qu'au niveau de bruit entre les logements. Si quelque chose ne correspond pas à ce qui est déclaré, signalez-le à votre courtier immobilier avant de rédiger une offre.
Que faire si je découvre une déclaration inexacte après avoir conclu l'achat d'un plex?
Commencez par documenter soigneusement le problème : photos datées, rapports d'experts et factures de réparation. Ces éléments seront essentiels pour faire valoir vos droits. Consultez ensuite rapidement un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier, car certains délais s'appliquent et il vaut mieux agir sans tarder. Les recours disponibles dépendent de la nature du problème et des circonstances entourant la déclaration.
