Inclusions et exclusions dans une offre d'achat au Québec : ce qu'il faut savoir avant de signer

Pourquoi les inclusions et exclusions méritent toute votre attention

Vous avez visité une propriété à Lévis ou dans la région de Chaudière-Appalaches, et vous avez eu un coup de coeur pour la cuisine équipée, le spa extérieur ou les luminaires design du salon. Mais une fois les clés en main, vous réalisez que plusieurs de ces éléments ont disparu. Ce scénario, malheureusement courant, s'explique souvent par une promesse d'achat mal rédigée ou par une incompréhension entre acheteur et vendeur sur ce qui fait partie de la vente.

Avant de signer quoi que ce soit, il est essentiel de comprendre la distinction entre ce qui est automatiquement inclus dans la vente et ce qui doit être négocié et précisé par écrit. Voici ce qu'il faut savoir pour aborder cette étape avec confiance.

Ce qui est automatiquement inclus : la règle de base au Québec

Au Québec, la règle de départ est claire : selon l'OACIQ, les installations faisant partie intégrante de l'immeuble, comme les équipements de chauffage, d'électricité ou d'éclairage, sont automatiquement incluses dans la vente selon le Code civil du Québec, sauf si le vendeur les exclut explicitement.

En pratique, cela signifie que les éléments fixés de façon permanente à la propriété, comme les luminaires encastrés, les thermostats, les systèmes de chauffage intégrés ou les stores fixés aux fenêtres, font partie de la vente par défaut. Si le vendeur souhaite les emporter, il doit l'indiquer clairement dans le contrat de courtage et dans la fiche descriptive de la propriété, idéalement dès le début du processus.

En tant qu'acheteur, ne présumez jamais qu'un élément est inclus parce qu'il était présent lors de votre visite. Posez la question directement et assurez-vous que la réponse figure dans les documents transactionnels.

Ce qui doit être négocié : les biens non rattachés en permanence

Tout ce qui n'est pas rattaché de façon permanente à l'immeuble, comme les électroménagers (réfrigérateur, cuisinière, lave-vaisselle), un cellier, un spa, des rideaux ou des stores amovibles, peut être inclus ou exclu selon ce que les parties conviennent. Ces éléments ne font pas automatiquement partie de la vente : ils doivent être négociés et précisés par écrit.

Pour éviter toute ambiguïté, l'acheteur doit identifier clairement ces biens dans les documents transactionnels, y compris la couleur, la marque et le numéro de série. Ce niveau de précision peut sembler excessif, mais il protège les deux parties en cas de désaccord après la signature.

Voici quelques exemples d'éléments souvent sources de malentendu :

• Les électroménagers de cuisine (inclus ou non selon la négociation)
• Les luminaires décoratifs non encastrés
• Les stores et rideaux sur tringles amovibles
• Les meubles encastrés ou bibliothèques sur mesure
• Le spa ou la piscine hors terre
• Les systèmes de son ou de cinéma maison

Si vous souhaitez qu'un élément soit inclus, demandez à votre courtier immobilier de le faire inscrire explicitement dans la promesse d'achat, avec tous les détails nécessaires.

Les équipements loués ou achetés à crédit : un piège à éviter

Un point souvent négligé par les acheteurs concerne les équipements qui semblent faire partie de la propriété, mais qui n'appartiennent pas réellement au vendeur. Les équipements en location ou achetés à crédit, par exemple un chauffe-eau, un système d'alarme avec surveillance ou une thermopompe, n'appartiennent pas au vendeur. Ils doivent être exclus de la vente, ou leur contrat doit pouvoir être pris en charge par l'acheteur, ce qui doit être vérifié et indiqué par écrit.

Concrètement, si vous achetez une propriété sans vérifier ce point, vous pourriez vous retrouver à devoir assumer un contrat de location mensuel pour un chauffe-eau ou une thermopompe, sans l'avoir prévu dans votre budget. Avant de signer, demandez au vendeur de vous fournir la liste complète des équipements sous contrat de location ou de financement, ainsi que les conditions de ces ententes.

Votre courtier immobilier peut vous aider à poser les bonnes questions et à vous assurer que ces informations sont consignées dans les documents de la transaction.

Les inclusions sont vendues sans garantie : ce que cela signifie pour vous

Un détail important que beaucoup d'acheteurs ignorent : selon le formulaire de contrat de courtage vente utilisé au Québec, les biens inclus dans la vente sont vendus « sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l'acheteur ». Autrement dit, si le réfrigérateur inclus tombe en panne deux semaines après la prise de possession, le vendeur n'est pas tenu de le réparer ou de le remplacer.

Cette réalité ne doit pas vous décourager de négocier des inclusions, mais elle doit vous inciter à évaluer l'état des biens concernés avant de signer. Si un électroménager ou un équipement vous semble vieux ou en mauvais état, vous pouvez en tenir compte dans votre offre ou simplement choisir de ne pas l'inclure dans la transaction.

Pour les acheteurs qui souhaitent être bien accompagnés dans ce processus, un courtier immobilier expérimenté peut vous aider à évaluer les risques liés aux inclusions et à structurer une offre qui reflète fidèlement vos attentes.

Que faire si un élément inclus est absent lors de la prise de possession?

Malgré toutes les précautions, il arrive que des éléments expressément inclus dans la promesse d'achat soient absents ou endommagés au moment de la prise de possession. Dans ce cas, voici les étapes à suivre :

1. Documentez la situation : prenez des photos et notez les éléments manquants ou endommagés dès votre inspection finale, idéalement la veille ou le jour de la signature chez le notaire.
2. Communiquez par écrit : signalez le problème à votre courtier immobilier et au courtier du vendeur par écrit, en citant les clauses précises de la promesse d'achat.
3. Consultez un professionnel : si le désaccord persiste, un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous conseiller sur les recours disponibles selon votre situation.

La meilleure protection reste la prévention : une promesse d'achat bien rédigée, avec des inclusions et exclusions clairement détaillées, réduit considérablement le risque de litige après la signature. N'hésitez pas à contacter l'Équipe Legault pour obtenir des conseils adaptés à votre situation avant de déposer une offre.

L'essentiel à retenir avant de signer

Les inclusions et exclusions sont bien plus qu'une formalité administrative : elles définissent précisément ce que vous achetez. Prenez le temps de passer en revue chaque élément avec votre courtier immobilier, de vérifier le statut des équipements (propriété du vendeur ou en location), et de faire inscrire par écrit tout ce qui est important pour vous. Une offre bien préparée, c'est une transaction sereine et sans mauvaises surprises le jour de la prise de possession.

Inclusions, exclusions, équipements loués : chaque détail compte quand vous signez une promesse d'achat à Lévis ou en Chaudière-Appalaches. Contactez l'Équipe Legault, votre courtier immobilier de confiance, pour passer en revue chaque clause avant de déposer votre offre et aborder la prise de possession l'esprit tranquille.